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  二手房买卖知识  
二手房买卖基础知识

一、房屋概念
【一级市场】指国有土地交易市场,全国所有土地都归国家所有。
【二级市场】指已取得土地开发经营权的房地产经营企业(房地产开发公司),在该地块的土地上建造好的建筑物,如住宅、办公楼等,将土地使用权和土地上建筑物的所有权一并转让给房地产消费者。二级市场也指新建造的第一次上市出售的房屋,就是商品房市场,分为期房和现房。
【三级市场】指房地产商品所有者(企业、单位和个人),将取得一定年限的土地使用权和房产所有权进行转让或出售的交换、交易市场。也就是二手房市场。
【已购公房】已购公房又称售后公房,就是购买的公有住房。
【经济适用住房】是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划,用地一般实行行政划拨的方式,免收土地出让金,对各种经批准的收费实行减半征收,出售价格实行政府指导价,按保本微利的原则确定。
【使用权房】使用权房是计划经济和住房分配体制下的产物,俗称公房。该房屋的产权属于国家或集体,不过,这项使用权是从所有权分离出来的一项独立的财产权,目前已经允许使用权人(公房承租人)在一定范围内通过一定方式转让或交换房屋使用权,所获收
益扣除应缴税费后归使用权人所有。
【商品房】是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。
【安居房】安居房指实施国家"安居(或康居)工程"而建设的住房(属于经济适用房的一类)。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中、低收入家庭,特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。
【房改房】有叫“已购公有住房”,是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定,按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的,房屋所有权归职工个人所有,按照标准价购买的,职工拥有部分房屋所有权,一般在5年后归职工个人所有。
【建筑面积】住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积,如果计算多、高层住宅的建筑面积,则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。
【使用面积】住宅的使用面积,指住宅各层平面中,直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积,可以比较直观地反应住宅的使用状况,但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。计算使用面积时有一些特殊规定:跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积;不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积;内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金,都是按使用面积计算。
【公摊面积】商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成:  
1.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积;
2.各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。


二、权证概念
【二手房抵押贷款】二手房抵押贷款是指购房人以在房地产二级市场上交易的房产作抵押,向银行申请贷款,用于支付购房款,再由购房人分期向银行还本付息的贷款业务。
【房屋产权】房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利,也就是房屋各项权益的总和,即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。
【房屋权属登记】是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典当权等房屋他项权利进行登记,并依法确认房屋产权归属关系的行为。
【他项权利登记】是指设定房屋抵押权、典当权等他项权利所进行的房屋所有权登记。
【他项权证】指在他项权利登记后,由房管部门核发、由抵押权人持有的权利证书。
【房地产契税】是指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。


三、房屋基本结构
(1)楼型分类:
外观分类:板式---平板式样,有多个单元门,一般为5或6层;
塔式---蝶型、品字型、工字形,一般都比较高(12层以上)
建筑结构是指建筑物中由承重构件(基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等)组成的体系。
1. 砖木结构:主要承重构件是用砖、木做成。
2. 砖混结构
描述:竖向承重构件采用砖墙或砖柱,水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板,其中也包括少量的屋顶采用木屋架。
3. 钢筋混凝土结构
描述:承重构件如梁、板、柱、墙(剪力墙)、屋架等,是由钢筋和混凝土两大材料构成。其围护构件如外墙、隔墙等,是由轻质砖或其他砌体做成。
4. 钢结构:描述:主要承重构件均是用钢材制成。

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